Terug naar overzicht



Aankoop van een onroerend goed voor verkoop: boekhoudkundige verwerking

9/12/2015
Op 30.09.2015 boog de Commissie Boekhoudkundige Normen (CBN) zich in een advies (2015/8) over de boeking van voor verkoop bedoelde onroerende goederen.
De vraag kan gesteld worden waarom er nood zou zijn aan een advies over dit onderwerp als iedere zichzelf respecterende belastingplichtige weet dat wanneer hij een onroerend goed koopt om het te verkopen, hij dat in voorraad boekt en als materiële onroerende activa als hij het wil behouden, gebruiken en later doorverkopen.
 
De CBN zegt overigens niks anders in zijn preambule.
 
Ze wijst er vervolgens op dat de boeking in voorraad gebeurt op grond van de aanschaffingswaarde, inclusief alle kosten. Als het dan gaat om gronden voor verkaveling komen alle rechten, erelonen en inrichtingswerken bovenop de aanschaffingswaarde. Bij de opmaak van de balans zal men moeten nagaan of die aanschaffingswaarde niet hoger is dan de marktwaarde, in welk geval men een waardevermindering moet toepassen.
 
De CBN stelde een hele reeks boekhoudkundige verwerkingen voor die niet verschillen van de boekingen die iedereen kent voor voorraadwijzigingen.
 
Tot hier niets nieuws dat een advies rechtvaardigt.
 
De originaliteit van het advies heeft evenwel betrekking op de intercalaire interesten, al gaat het slechts om een rappel.
 
We citeren uit het advies:
 
« Het  bestuursorgaan  van  de  vennootschap kan,  onder  de  voorwaarden  vermeld  onder  artikel  38, tweede lid KB W.Venn., beslissen om in de aanschaffingswaar de van de onroerende goederen bestemd voor  verkoop,  de rente  op  vreemd  vermogen  dat  wordt  gebruikt  voor  de  financiering  van  de voorraden, op  te  nemen.
 
Dit opnemen is  slechts  mogelijk  voor  zover  deze  rente voorraden  betreft waarvan  de  productie  meer  dan  één jaar  bestrijkt  en  zij  op  de  normale  productieperiode  van  deze voorraden  betrekking  heeft.
 
In  dergelijk  geval verloopt  deze  activering  niet via de  rekening  6095 Voorraadwijzigingen van gekochte gebouwen bestemd voor verkoop maar via een creditering van de rekening 6503 Geactiveerde intercalaire intresten. »
 
We benadrukken dat het gaat om een mogelijkheid en geen verplichting, en dat als men ervoor kiest, de als bijlage bij de jaarrekeningen gepubliceerde waarderingsregels dat moeten aangeven (art. 38, al. 3 kb wetb. venn.).
 
Dat punt lijkt ons van belang, want bij ontstentenis ervan kan de waarde van de voorraad ter discussie worden gesteld.
 
Stel een vastgoedpromotor die de intercalaire interesten opneemt in de waarde van de onroerende goederen die hij wil verkopen, maar nalaat om ze te vermelden in de bijlagen bij de jaarrekening.
 
Op welke waarde zal de belastingadministratie zich baseren om het belastbaar resultaat te berekenen? De waarde met of zonder intercalaire interesten?
 
We mogen niet vergeten dat de vennootschapsbelastingen zich baseren op het boekhoudrecht om het belastbaar resultaat te bepalen, tenzij het daar expliciet van afwijkt.
 
In het hierboven aangehaalde geval reikt men de fiscus een gemakkelijke manier aan om zich te laten pakken.
 
 
De adviezen van de CBN zijn uiteraard louter boekhoudkundig. Dat is wellicht ook de reden waarom dit onopgemerkt is voorbijgegaan, althans dat hopen we ...
 
Meer nieuws: www.winbooks.be en www.comptaccount.be
 
Auteur: Comptaccount, Groep Larcier, partner van WinBooks, December 2015